Direito Imobiliário

Cuidados com as edificações sem “habite-se”

É crescente o número de questionamentos por parte dos adquirentes de unidades imobiliárias acerca da entrega de determinado empreendimento por parte das incorporadoras sem a necessária averbação do “habite-se” concedido pela municipalidade. Não obstante seu compromisso de efetuar a venda de frações ideais de terreno com o fiel desiderato de vinculá-las às unidades autônomas, algumas incorporadoras, eventualmente, têm falhado em sua responsabilidade de entrega das obras a certo prazo, preço e determinadas condições, acompanhada da indispensável licença. O que alguns não sabem é que o “habite-se” é uma licença concedida pela autoridade administrativa municipal, atestando que determinada edificação foi erigida de acordo com exigências normativas municipais, que, inclusive, encontram-se estampadas nos projetos construtivos e que deram ensejo à concessão anterior do alvará de construção da edificação. É através do “habite-se” que, após vistoria pela autoridade municipal competente, a administração pública autoriza a habitação do bem imóvel edificado. Também é por meio da concessão do “habite-se” que o incorporador requer perante o RGI – Registro Geral de Imóveis competente a averbação da construção das edificações para fins de individualização e discriminação das unidades, respondendo, então, perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação, nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64. Ou seja, sem a necessária averbação do ato administrativo indigitado no RGI respectivo, não há a individualização das unidades imobiliárias, com abertura das matrículas próprias, fazendo-se todos os lançamentos na matrícula de origem (matrícula mãe) do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas, nos termos do art. 237-A da Lei 6.015/73, o que, decerto, traz significativos reflexos para os consumidores dessas incorporadoras. O principal reflexo da ausência da obtenção e posterior averbação de “Habite-se” no RGI é que, por não haver individualização das unidades, o adquirente ainda não dispõe do direito de propriedade sobre o seu imóvel “pronto e acabado”, detendo-o apenas sobre fração ideal do terreno, exercendo ainda a titularidade sobre as benfeitorias. Por não existir a unidade imobiliária sob o prisma jurídico, mas apenas fático, não pode o adquirente, por exemplo, escriturar a propriedade sobre a unidade em seu favor (patrimônio pessoal), obter financiamento bancário para o próprio bem, realizar operações financeiras dando o apartamento em garantia à linha de crédito, instituir o condomínio edilício, uma vez que não se tem a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns. Não se instituindo o condomínio, não podem os condôminos levar a convenção condominial a registro no RGI respectivo, dificultando com isso, por exemplo, o rateio das despesas condominiais, isso após a entrega do empreendimento e exercício da posse pelos adquirentes, e de todas as demais obrigações propter rem, que são aquelas que decorrem da própria coisa (taxas e IPTU). Outra consequência nociva aos adquirentes de unidades individualizadas de edificações sem o fundamental “Habite-se” é que, em razão dos reflexos trazidos acima, o próprio bem imóvel se desvaloriza, diminuindo a procura de pretensos adquirentes, resultado do que se denomina, em Economia, da “Lei da Oferta e Procura”. Desta feita, em razão dos transtornos que decorrem da ausência do “Habite-se” averbado em RGI, é importante que os adquirentes, mesmo aquelas pessoas jurídicas com o propósito de administrar bens imóveis, que intitulamos de holdings patrimoniais, tomem sempre precauções na aquisição de unidades imobiliárias, verificando a existência dele ou do seu processo de obtenção ante a municipalidade. Por outro lado, é importante que as incorporadoras tomem conhecimento dos reflexos decorrentes do ato de “entrega das chaves” do empreendimento sem o ato administrativo autorizador de habitação, já que pode, inclusive, responder civilmente pelos eventuais prejuízos aos adquirentes por conta da omissão.



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